房子过户时,买卖、赠与和继承哪种方式更划算呢?
我就以一套建筑面积为100平方米,价值100万的成套住宅为例,给您详细分析一下各种过户方式的不同(因为小编是郑州的,就以郑州目前的政策分析,各城市的政策可能会有略微不同)
一、继承过户
前提条件:产权人已过世,房产接受方属于法定继承人的范围内
办理流程:需要先到公证处或者人民法院,提供法定继承或者遗嘱继承的相关材料,办理继承权公证书,或者人民法院的继承权判决书。然后继承人拿着继承文书,以及房产证,本人身份证件到不动产登记中心办理继承过户受理。
所需费用:
(1)公证费用:4000元左右(视法定继承人的人数而定,每一个放弃继承公证有200元的费用)
(2)房管局费用:
契税、个税、营业税免征
印花税:250元(万分之二点五)
工本费:80元
二、赠与过户
前提条件:产权人与受赠人是直系亲属(适用于:父母与子女之间,祖父母与孙子女或者是外祖父母与外孙子女之间,以及兄弟姐妹之间),也就是说不是随便的人与人之间就可以以赠与的名义去过户的
办理流程:产权人及受赠方带双方的基本证件,以及房产证等证件,到不动产登记中心现场办理
所需费用:
个税,营业税免征
契税:3%(3万元)
工本费:80元
三、买卖过户
前提条件:买受人有购房资格
办理流程:买卖双方带双方的基本证件,以及房产证等证件,到不动产登记中心现场办理,需要核验所售房屋是否限售,以及买受人是否有购房资格;
所需费用:
契税:1.5%,1.5万元(买受人以家庭为单位首套房)
2%,2万元(买受人以家庭为单位二套房)
个税:免征(出售方以家庭为单位唯一住房且满五年)
1%,或者与上次交易差价的20%(非满五唯一)
营业税:不满两年 大约5.5%也就是5.5万元左右
满两年免征;
另外在郑州还有另外一种过户方式可选,叫直系亲属过户。这相当于是赠与过户与买卖过户的结合,赠与过户需要满足条件是直系亲属,但是赠与过户不核验购房资格,买卖过户需要购房资格,但不需要双方是亲属关系。直系亲属过户,需要满足买卖双方是直系亲属,但是同时要求买受方拥有购房资格。
直系亲属过户有一个好处是,房产交易价格可以自由定价,最低600元,交易税费按买卖的税点征收。文中的案例,这价值100万的房子,假设按直系亲属过户的方式去办理,即使在契税,个税,营业税都全额征收的情况下,也就几十块钱的费用。
所以具体选择哪种过户方式,要根据实际情况来定,每一种过户方式都有他限定的条件,就说继承过户吧,必须是产权人死亡才可以继承,并且产权人死亡了也只能是继承,赠与和买卖都是行不通的。直系亲属的买卖看起来划算,但这个政策也是最近两年才有的,也不一定会一直可以这么办。赠与和买卖哪种更省钱,更划算,也得看房屋是否满五唯一等条件,再说这里列举的是普通住宅的过户费用,还有商铺,写字楼,公寓呢,税费就又不一样了。
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