婚前房产婚后卖掉属于共同财产吗（卖掉婚前房产婚后买房分割方法）

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【1】引言

自己在婚前个人出资购买的房产，一结婚就变成夫妻共同的了？

大概率情况下，不会。但是，并不排除这种情况的出现。

婚姻与财产之间的关系非常微妙。过日子嘛，总是要用到钱的。

有的不分你我，“都成夫妻了，还分那么清楚干什么？要真担心财产，干脆就别结婚”！有的账算得明明白白，“我的是我的，你的是你的，一起挣的俩人一块儿花”。

无论什么做法，都有它可取之处，没有、也不可能断然下结论。用一些回避、偏激、甚至非要争个是非对错的态度来看待两者之间的关系，都不是客观的态度。

在婚姻与财产这对关系中，有这样一种情况：一方在结婚之前自己出资买了房子。那么，这个房子算谁的？今后结婚了，产权会不会发生转移？

【2】会“转移”的三种情况

首先我们要给出一个明确结论：

个人财产，不会因为婚姻状态变化，自然发生产权上的转移。

这里结论，有两个意思：

个人财产，无论是婚前的还是婚后的，无论是结婚还是离婚，都不会无缘无故的变成夫妻共同财产。什么叫“无缘无故”？就是在双方没有对财产归属进行过变更、与婚后财产混同、或者书面约定。

反过来说，如果发生了“缘故”，则：本来的个人财产，确实会变成夫妻共同财产。

具体到房产，这种“缘故”，包括三种情况：

1.登记。

大家都知道，我国房产（不动产）采取的是“登记制度”，会把房子的产权人录到房本上。

那么，个人出资购买的房产变成双方共同财产，是由两种情形造成的：

一种情形是，婚前购买房子的时候，写的是两个人名字。

这种情形，从法律认定上，视为“一方以结婚为目的的、对另一方的赠与”。如果双方结婚，则视为条件达成，赠与有效；如果婚没结、分手了，则赠与条件不成立，出资一方可以主张法定撤销、要回对方份额。

现实中还有例外，仅做提示，不展开：

举个极端例子：房子买完了、登记俩人名字。结果刚领结婚证没几天，对方提出离婚。

这种行为，需要对对方的离婚行为做出判定，如果确有“骗婚”事实，则出资一方依然可以主张要回对方份额。关于事实上的认定，要具体问题具体分析，这里无法罗列。

另外一种情形是，婚后在原本登记在个人名下的个人房产，加上了对方名字。

加名行为，视作是一方对另一方的赠与。而且这种行为，不能理解为“以婚姻维系为条件”的赠与——导致离婚的因素很多，例如有无过错、对家庭付出等。万一面临离婚分割，基本上会以房产证上登记的各自份额为基准，适当有所倾斜。

2.协议。

夫妻之间是可以对财产进行协议的。协议合法有效，取决于两个因素：

协议内容必须要合法、不违背公序良俗。协议必须为双方自愿的、真实的意思，不能受胁迫诱导、不能在不具备完全民事行为能力的情况下签订。

按照我国《民法典》规定：

第一千零六十五条 男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，夫或者妻一方对外所负的债务，相对人知道该约定的，以夫或者妻一方的个人财产清偿。

所以，一旦双方签订了财产协议，那么将按照协议来执行，无论房产是否做了登记变更。

3.继承。

这属于房子在房主去世后被配偶分走的情况。继承，发生在被继承人身后。

另一方能够分走部分房产的条件是：

没有触发丧失继承权的行为。没有被被继承人生前排除在外。

关于“丧失继承权”的行为，可参考《民法典》第一千一百二十五条。重点说一下第二个条件。

遗产，指的是去世人生前个人合法财产——

如果财产全部属于去世人个人，则全部为遗产，发生继承。如果属于去世人夫妻共同财产，则先将配偶那一部分拿掉作为配偶的自有财产，剩余部分为遗产。

那么，谁来继承？这将取决于发生的是什么继承。

法定继承情况下，配偶作为第一顺序继承人，具有法定继承权。

记得之前有人质疑过这种情况：晚年再婚老人，有自己的个人房产，先走了。后老伴儿就没有权利继承这套房子，因为这个房子跟后老伴儿无关！

房子确实跟后老伴儿无关，但是，房子的继承权跟后老伴儿有关——这就是结论，无须质疑。

除了法定继承之外，还有两种方式：

遗嘱继承。如果被继承人生前订立了合法有效遗嘱、指定了配偶之外的人继承（或者受遗赠），则按照遗嘱执行。这属于配偶被排除在外的第一种情形。遗赠扶养协议。如果被继承人生前与他人（须为非法定继承人）签订了《遗赠扶养协议》，则按照协议执行，配偶必定被排除在外。

【3】其他容易混淆的三种情况

现实中有三种常见情况，会让人“觉得”房子自然就变成夫妻共同财产。这里适当延伸说明一下：

1.婚前购房，婚后下来房产证。

例如，一方婚前出资购房、个人签订购房合同，但是房产证是在婚后下来。

婚后下来的财产就是夫妻共同财产？

不是。

这种情况，房子依然视为个人财产——

个人签订合同，则房产证下来的时候，也会登记为个人名字。房子的出资人是个人，房产证也登记的个人名字，即便是婚后购买的，都将视为个人财产，不会属于夫妻共同财产。

2.婚前个人首付贷款购房，登记个人名字。

这种情况，会涉及到婚后夫妻共同财产偿还贷款的问题。

万一面临房产分割，因为双方对房子均出资了，会怎么分？对方是不是就分得房产份额了？

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）：

第七十八条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

也就是说：先协议（即协议离婚），协议不成的走法院判决。而判决的结果是：房子，依然属于登记方，共同还贷部分及其增值的一半儿，由登记方补偿给对方。

可以这样理解：一方出资的贷款房，房子依然属于出资人个人，不会被对方分走；而对方的出资部分，将视为债务来处理。

3.婚后将个人房产变卖了，购置了新房。

这种情况特别容易引起混淆。很多人认为：只要婚后把个人房产卖了再买新房，新房就变成夫妻共同财产。

事实上，不能这样认定。

个人房产变卖了，售房款依然为个人财产。那么，新购置的房子是否属于双方共同财产，就要区分情况而定：

如果新房全部用此笔售房款购买。若登记为个人名字，依然为个人财产；若登记为双方名字，则为夫妻共同财产。如果新房购房款中添置了对方财产（包括夫妻共同财产）。则无论房子登记谁的名字，都将视作夫妻共同财产——共同共有的，夫妻各半；按份共有的，按照份额比例确定。

【4】结语

前述介绍个人财产变成夫妻共同财产的三种情形，其实都有一个共同特征：即为产权人的个人行为——同意共同登记了、同意加名了、同意签协议了、同意留给配偶（没有排除）了。

换句话说，是产权人的主观意识行为。

避免与否，无从谈起。本文仅用于介绍目的，不带有任何倾向性意见。