合同效力如何认定（关于房屋纠纷的最新法律）

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《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第8条规定：民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。

本条是有利溯及适用规则在合同效力方面的具体适用，是典型的效力层面的有利溯及。根据本条规定，对于《民法典》施行前成立的合同，根据当时的法律、司法解释的规定该合同为无效合同，而《民法典》修改了原有规定，认定该合同为有效合同时，应当适用《民法典》的相关规定。除此种情形外，当时的法律、司法解释认为某一要件属于影响合同效力的重瑕疵，而《民法典》认定该要件属于影响合同效力的轻瑕疵或者不影响合同效力的其他情形，亦可参照适用本条规定。

一、《民法典》对合同效力的调整

由于合同效力需要结合《民法典》总则编第六章以及合同编予以综合判定，为更好分析合同效力的发展脉络，起草小组分别对《民法总则》（《民法典》总则编）、《民法典》合同编关于合同效力的主要变化情况进行了梳理。

（一）《民法总则》对合同效力的调整

1.无民事行为能力人实施的民事法律行为一律无效

尽管《民法总则》没有改变《民法通则》的这一规定，但却改变了《民法通则意见》第6条的规定，即“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效”。

2.增加了关于以虚假意思表示实施的民事法律行为的效力以及隐藏行为的效力规定

《民法总则》第146条区分了通谋虚伪中的虚伪表示和隐藏行为的效力。根据该条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示订立的合同无效，以虚假的意思表示隐藏的合同的效力，依照有关法律规定处理。

3.增加了关于第三人欺诈、胁迫所实施民事法律行为的效力规定

《合同法》只规定了合同一方以欺诈、胁迫的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同可撤销。《民法总则》第149条、第150条增加规定了因第三人欺诈、胁迫所实施民事法律行为的可撤销。

4.删除《合同法》第51条关于无权处分合同效力待定的规定

关于无权处分行为的效力问题，《民法总则》没有作出规定。《民法典》合同编第597条规定了无权处分合同的效力。

5.取消了《合同法》第52条关于“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”一律无效的规定

对于此类合同效力应当如何认定呢？全国人大常委会法工委在《民法总则》第148条的释义中予以明确：关于欺诈的法律后果，《民法通则》规定的是无效，《合同法》则区分欺诈行为是否损害国家利益而分别规定，如损害国家利益，则无效；如不损害，则为可变更或者可撤销。应当说，《合同法》在《民法通则》规定的基础上，修正了凡欺诈一律无效的规定，考虑到了对受欺诈人意思自治的尊重和保护，是可取的。《民法总则》在此基础上，采纳立法中的多数意见，将欺诈的后果规定为可撤销。但从效力体系上看，对此类行为效力的判定还需要注意与《民法总则》第153条第2款的衔接。《民法总则》第153条第2款规定：“违背公序良俗的民事法律行为无效。”如果所损害的国家利益，属于公序良俗范畴，则并非可撤销，而应当是无效合同。由于国家利益与公序良俗之间的界限存在相当程度的交叉，因此，“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”并非一律属于可撤销合同。从合同效力溯及适用层面看，《民法总则》取消了《合同法》第52条关于“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”一律无效的规定，属于有利改变。

6.限缩了“乘人之危”和“显失公平”这两类可撤销情形的范围

《合同法》第54条将乘人之危、显失公平分别作为两类可撤销的情形。《民法总则》第151条改变了《合同法》的上述规定，只有在乘人之危且在民事法律行为成立时显失公平的，方可撤销。不符合上述条件的乘人之危或者显失公平的，为有效合同。从合同效力溯及适用层面看，这也是一种有利改变。

除上述情形外，《民法总则》还对合同效力问题进行了一些调整，受篇幅所限，此处不再一一列举。

（二）《民法典》合同编对合同或者合同条款效力的调整

虽然本次《民法典》为编纂，但对《民法总则》《合同法》以及相关司法解释仍有调整，主要体现在如下几个方面：

1.认可报批条款及相关条款效力的独立性

《合同法》第44条第2款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”在此基础上，《民法典》第502条除了删除“登记”外，还增加了对报批条款效力的认定，即“未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任”。上述规定与《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定（一）》第1条第2款规定的精神相一致，但将该规定置于合同编通则部分，无疑扩大了适用范围。从合同效力溯及适用层面看，这是一种有利改变。

2.进一步明确了无权处分的有偿合同为有效合同

关于无权处分合同的效力，《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该规定在理论和司法实务界对无权处分合同效力产生了三种观点：合同无效、合同有效以及效力待定，以效力待定为主流观点。2007年《物权法》第15条规定明确了区分原则，不动产物权效力的有无，不影响合同的效力。2012年公布的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条明确将无权处分的买卖合同界定为有效合同。在吸收借鉴上述法律、司法解释的基础上，《民法典》第597条规定进一步明确了无权处分买卖合同的效力。另外，根据《民法典》第646条的规定，其他有偿合同可以参照适用该条规定，即《民法典》明确了无权处分的有偿合同为有效合同。其实，通过体系解释，《民法典》删去了《合同法》第51条后，无处分权不再作为制约合同效力的因素，无论有偿合同还是无偿合同，如果没有其他影响合同效力的因素，均为有效合同。因此，《民法典》关于无权处分合同的相关规定，在一定条件下属于有利改变。

3. 关于转租期限超过承租人剩余租赁期限约定的效力

依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第15条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。《民法典》对此进行了修改，依据《民法典》第717条规定，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。也就是说，承租人与第三人之间的租赁合同依旧有效，只是超出剩余租赁期限的约定对出租人不具有法律约束力而已。从合同效力溯及适用层面而言，这种情形属于有利改变。

另外，《民法典》合同编第737条规定了当事人以虚构租赁物方式订立的融资租赁合同无效，属于新增规定。《民法典》第850条修改了《合同法》第329条所规定的技术合同无效的情形。关于格式条款的效力问题，《民法典》也进行了一定调整，具体参见本解释第9条的释义，此处不再赘述。

二、适用本条应当注意的问题

适用本条需要注意的是，对“合同无效”和“合同有效”应作广义解释。有些情形尽管不属于严格意义上的“合同无效”变“合同有效”，亦可适用本条。比较典型的情形有：根据当时的法律、司法解释合同不生效而根据《民法典》的规定合同部分有效的。例如，上文提到的报批义务条款的效力问题。《合同法司法解释（一）》第9条规定为不生效，而《民法典》第502条第2款规定，如果未办理批准等手续影响合同生效的，也不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。这一规定改变了《合同法司法解释（一）》第9条的规定，认可了合同中履行报批等义务条款的效力，这将不履行报批义务当事人的法律责任由缔约过失责任修改为违约责任，使其责任承担更具有正当性。