集资房买卖合同有效吗（有关集资房的政策制度）

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【案情】

１９９８年周某与所在单位签订《集资建房协议书》并缴纳集资款60000元。２０００年８月杜某欲购此房，支付订金１０００元，周某出具收条。同年９月１５日双方签订《房屋买卖协议》后，杜某支付购房款１０万元，周某出具收条，双方还在协议中注明杜某收取周某交付的《集资建房协议书》和集资款收据。杜某取得钥匙后居住至今。２００９年，周某自杜某处取得《集资建房协议书》及集资款收据，向杜某出具清单收条。２０１０年周某取得房屋产权证。

２０１３年１月因周某未办理房屋过户手续，杜某诉至法院要求周某过户。周某提出反诉，称未收到购房款，且卖房时未取得房屋的权属证书，违反《城市房地产管理法》中未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，协议无效。

２０１４年５月，法院作出一审判决，认为《房屋买卖协议》出于双方真实意思表示，符合法律规定，合同有效，故判决周某协助办理房屋产权变更手续，驳回周某的反诉请求。周某未上诉，后申请再审，法院驳回了其再审请求。

【评析】

本案的争议焦点是该房买卖协议是否有效，分歧在于周某是否收到房款和协议是否存在无效情形的问题。

一、周某证据不足，应承担举证不能的法律后果。

《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。杜某主张已履行合同义务，提供了买卖协议、周某签字的订金收条、购房款收条、收到集资建房协议书及集资款收据的清单收条等证据予以证实。周某主张未收到房款却未提交证据，应依法承担举证不能的法律后果。同时，杜某入住该房十三年来，周某从未向其主张权利，周某未收到购房款一事有违常理。

二、买卖协议不存在无效的情形，应属有效。

我国《合同法》第五十二条规定了合同无效的情形，其中合同违反法律、行政法规的强制性规定的无效。虽然《城市房地产管理法》第三十八条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但是该条款是对行政管理部门办理物权变动登记的管理性规定，而不是认定物权转让合同效力的强制性规定。根据我国《物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，是否办理物权登记属于合同的履行问题，不影响合同效力。