物业服务费,与“滞纳金”联系在一起,这是长期以来相关各方对于“滞纳金”这一特定名词儿的曲解,或者说是望文生义上的理解所致。
滞纳金,具有法定性、强制性和惩罚性的特点,因此常被作为行政管理的有效手段之一,它能促使“义务人”尽快履行义务。就是说,从法律角度而言,滞纳金就不是一种民事责任形式,只适用于有关行政管理的缴费事项。例如逾期未及时缴税,就有可能产生滞纳金,具体的收缴标准在行政法规规章中也有明确的规定。
而物业公司,是纯粹的服务性企业而已,其与业主之间签订的物业合同,就是两个平等主体之间的民事契约。通过物业服务合同来主张“滞纳金”,这显然是于法无据的。也就是说,当业主拖欠物业费时,物业公司只能要求业主承担“违约金”。
滞纳金这个词儿在物业管理领域被“滥用”,这个事情也比较复杂。在2000年前后,由于物管这个事物引入时间还不长,对其理解和认识就比较容易模糊不清,以至于在某些地方性的物业法规中,都出现了“滞纳金”这个词儿。
时至今日,在许多物业合同中,还会见到关于“业主逾期付费应缴纳滞纳金的约定比例”的条款表述;在物业公司的日常收费通知,乃至诉讼追索物业费的起诉中,依然用滞纳金这个词儿来督促和主张。或许,在物业一方看来,从字面上理解,滞纳金的力度和震慑作用远比违约金一词要高得多。
当然,随着法治进程的加快,公民法制意识的增强,“滞纳金”这一名词将在民事领域中逐渐退出历史舞台,而取而代之的应该是我们常说的“违约金”。而在当下的物业管理实践中,不管是用那个名词儿,有这么几个问题值得业主一方注意:
一、多数物业公司,在日常收费工作中,不会“过分强调”违约金的收取。
就是说,收费通知中乃至律师函中所列的“物业费本金及违约金”,更多的是起一个督促作用。只要业主同意付清物业费,物业公司不会坚持收取违约金,毕竟按当下的实际状况,能交纳物业费的就是“好业主”,再去坚持什么因逾期付费而产生的违约金,那就会给人一种“来不及了”的感觉。
而且,物业收费毕竟是长期性持续性的,物业企业要力求与业主达成“和谐融洽”的氛围,岂可因为违约金这个小钱儿而把二者的关系搞僵。
二、当物业公司通过诉讼追索欠费时,基本都会在诉状中主张“违约金损失”,该诉请能否得到人民法院支持,这个事情比较复杂而微妙。
1、物业公司的违约金主张,主要是作为调解阶段的一个“筹码”。
物业费案件与其他案件一样,庭审时有一个“调解程序”。在双方都同意接受调解的前提下,就需要“各让一步”。物业一方的意见一般是:只要欠费业主补齐所欠物业费本金,并承诺今后及时付费,物业就可以“放弃违约金”并撤诉。(撤诉,意味着诉讼费用由物业承担)
如果业主同意,那自然是“皆大欢喜”。如果还要求物业做出更大让步,那就基本上陷入僵局。毕竟对物业而言,如果本金还要求打折,那么打这场官司还有什么意义?就只能由人民法院依法裁判了。
2、如果被告业主拒不到庭参加诉讼,那么往往会被“判如所请”。
经传票传唤,却拒不出庭应诉,这就意味着对自身“诉权”的放弃,算是最消极的对抗方式,殊为不智。
在这种情况下,既无法答辩,也无法对物业方提交的证据进行“质证”,更会给法庭造成一种“无理拒付物业费”的恶劣印象。如果物业公司提供了足够充分的证据,那么被告业主往往会被判令补交欠费,赔偿违约金(合法范围内的比例)以及承担案件的诉讼费用。
3、对于物业公司“违约金请求”的主张,各地法院总体审查比较严格而谨慎。
这主要是由于物业管理现状中的各类“乱象”所致,诸如:开发商与前期物业签订的前期物业合同中,往往存在超高的违约金约定,致使出现“天价违约金”;即便是业委会与物业之间的《物业服务合同》,其诉状中所主张的违约金数额,也经常超过业主所欠的物业费本金。
此外,物业合同是非常特殊的一类合同,物业公司一方,到底是否依约给业主提供了“质价相符”的服务,很难客观地加以评价和衡量。
由此,物业公司在诉状中的违约金主张是否能得到支持,需要根据具体案件的具体举证情况,当地的物业管理水平现状,实际损失情况,违约金约定比例是否在合法范围之内等等等等,由人民法院来进行综合“权衡”。于是,就出现了:
违约金得到全部支持;违约金得到部分支持;违约金不予支持,仅支持物业费本金;甚至违约金不予支持,连物业费本金都予以“打折”的种种判例。
4、对各方的启示。
对物业公司而言:
依约做好各类基础性服务工作,提供输出质价相符的服务,这才是向业主一方收取全额物业费乃至主张违约金的前提和底气。由此,在物业服务过程中也要加强相关证据和相关记录的制作以及留存,绝不是说仅凭一份合同就可以“立于不败之地”。
对业主一方而言:
需要明白物业公司无权向你收取“滞纳金”,但可以向你主张“违约金”。既然已经通过拒付物业费的方式来“维权”,那就要事先做好收集证据积极应诉的准备。这些证据要全要多,要尽力去证明物业公司在履约过程中存在严重的问题(不要用“瑕疵”二字),其已构成了对于物业合同的“严重违约”。
反之,在物业起诉以后,在经“合法传唤下无正当理由拒不出庭”、不屑于应诉,或者仅以类似“与物业公司之间不存在合同,不知道物业怎么来的,不需要物业服务”,等等“貌似占理却于法无据”的理由来抗辩,那么你必然要承担败诉的不利后果。
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