经济适用房买卖要交多少税(经济适用房过户新政策)

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【案情】

唐某和吕某某系夫妻关系,其所有的房屋所有权登记时间为2017年1月8日。2018年1月8日,吕某某将上述房屋出售给王某、宋某两夫妻,签订《房屋转让协议》,转让价格为22万元。王某、宋某入住该房屋后进行了装修,花费8万元。现唐某诉至法院,请求确认转让协议无效,返还房屋。

经查明,讼争的房屋属于经济适用房,唐某和吕某某购买案涉房屋尚未满5年即将该房屋出售,该转让协议违反相关法规的强制性规定,故双方所签订的房屋转让协议应属无效,该协议自始没有法律约束力。法院判决王某、宋某腾空房屋、排除妨害,原告唐某和吕某某返还购房款并承担装修损失、房款损失。

【评析】

房屋转让协议的效力问题。根据《经济适用住房管理办法》第三十条,经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易。本案讼争的房屋属于经济适用住房,唐某和吕某某购买案涉房屋尚未满5年即将该房屋出售给王某、宋某,该房屋转让协议违反上述强制性规定,故双方所签订的房屋转让协议应属无效,该协议自始没有法律约束力。

协议无效后的返还问题。根据民法典第一百五十七条,民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。诉争双方因该无效协议取得的财产应当返还,王某、宋某应返还房屋,唐某和吕某某应返还购房款。另,因该屋的装修已构成房屋的一部分,强行分离严重毁损物的价值,依照充分发挥物的效用的原则,该装饰装修部分归属唐某和吕某某所有,其应向王某、宋某补偿装修费用。

购房款损失承担的问题。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。唐某和吕某某明知房屋为经济适用房,在房屋出售时存在明显的过错,应适当承担王某、宋某因购房造成的实际损失,承担购房款同期贷款利息3万元,王某、宋某购房时也明知为经济适用房,亦有过错,应自行承担涉案购房款同期贷款利息中的1万元。

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