为什么不建议买共有产权房（共有产权房的利弊）

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今天的房价已经涨上了天，在大城市里买一套房成为了一个奢侈的梦想。

如何解决这个问题？

还真有人想出了办法，那就是共有产权房。

简单的说，就是你和政府共有产权，你只有一部分产权，但你也只需要出对应产权部分的钱。

不过，这房子政府是不住的，只有你住。

作为代价，这房子未来的出售是受到限制的，你只能转让给其他符合共有产权房购买资格的人，而不能想卖谁就卖谁。

但是，你可以用比市场价低的多，甚至是低一半的价格，入住一个完全属于自己的房子。

你自己不想走，没有人可以让你搬家。

看起来美极了，一举多得，解决了所有的问题。

共有产权房，集体土地新曙光！

当年的人是这么赞美的。

2017年，北京市决定大力推行共有产权房制度，彻底解决住房问题。

当年9月30日，北京首个共有产权房锦都家园进行网络申购，16万人抢名额，最终12万人通过了审核。

北京人果然是饱受无房之苦，居然这么多人来抢房，共有产权房真的是解决了大问题，让常年工作与北京的人终于有了一个自己的家。

为北京工作了十年，却不能有一个自己的家。

只要政府大力供应土地来建设共有产权房，那这种事以后不会再有了。

但等到了2018年，正式签合同的时候，情况发生了180度的大转折。

北京共有产权房弃购成风，而且越来越严重，那些摇号中签的人居然都不仅要了。

整个2018年，北京市推出了28个共有产权房项目，最高弃选率近99%，最低弃选率也达到37%。

最开始，我们担忧共有产权房的供应不足，结果刚开始卖，就陷入了卖不掉的尴尬局面。

不是说北京人很缺房子么？怎么这么便宜的房子居然不买?

2019年1月，大兴的瑞福园项目，有2231户居民通过了资格审查，参与了摇号，但这个项目只有301套房源，也就是说7个人里面只有1个人能买到房。

但最终，居然只有50套房源签了合同，弃购率达到了97.7%。

2019年1月，房山区的金林嘉苑项目，900人通过了资格审查，但最终只有180多人购房，弃购率达80%。

2019年3月，城志畅悦园564人里只选走了121套房，弃购率达81.9%。

2019年4月，金悦嘉苑推出了1244套房子，共有3907人参与摇号，但最终只卖出去60套，弃购率高达98.5%。

面对堆积如山的共有产权房，政府扛不住了。

2020年6月5日，北京市顺义区宣布暂不供应共有产权房用地，因为目前库存的共有产权房完全足够使用。

每一套共有产权房，价格都比周围的房子便宜的多，为什么没有人愿意买？

而且北京市住建委一开始就对媒体宣布，北京共有产权房具备和商品房同等权利，可按照本市规定落户和上学。

啥权利都有，价格还便宜30~50%，为啥非要去买周围更贵的商品房?

有人一语道破天机。

“买这玩意不赚钱啊。”

北京的共有产权房只是表面上便宜，实际上并不便宜。

如果是5成产权，那么购买价格确实是会比周围的二手房便宜一半，本来只能买50平的房子现在可以买100平。

但与此同时，将来房价上涨，你也只能拿到5成的收益。

而且卖出的时候，你只能卖给具有购买共产房资格的人，销售途径大大受限制，这就导致房价的涨幅要落后于正常的商品房。

既然如此，那我为啥不直接买一个50平米，具备全部产权，可以自由交易的正常商品房呢？

啥，我可以花一半的钱住一个大房子，解决我的居住问题。

别逗了兄弟。

真想住大房子，我不会去租房么，现在北京市的房租那么低（相对于房价），犯不着花这么大成本去住共有产权房吧。

我买房，就是为了暴涨赚钱的，虽然表面上我喊着自己是刚需。

如果你通过制度保证我买房一定赚不到钱，那我疯了才会去买房。

如果你通过制度保证我买共有产权房一定少赚钱，那我疯了才会去买共有产权房。

从制度上来说，共有产权房是一个真正贯彻“房住不炒”精神的好制度。

但很可惜的是，如今的购房者，90%以上都是奔着保值增值去的。

他们买房，只是想通过房产，获得一条阶层晋升之路。

或者说是惧怕因为不买房，而成了别人阶层晋升的踏脚石。

而共有产权房，因为去掉了投资属性，恰恰不具备了商品房的这个功能，所以遭到了市场的冷遇。

国人对房子的需求，根本不是居住需求，而是投资需求。

如果实实在在的居住需求真的那么强，那根本无法解释租金相对于房价而言为什么会这么低。

以前还有杠精说商品房捆绑了户口和学区等指标。

实际上这些东西确实值钱，但没那么值钱，能值个十几二十万就不得了了。

当然这东西没有市场价，很难证明。

不过如今具备同等权利的共有产权房遭到了买房人的抛弃，足以证明这个论点。

共有产权房相对于商品房的最大优势就是居住面积大，可以大一倍甚至更多。

而共有产权房相对于商品房的最大劣势就是交易困难，如果未来房价上涨，那么获利较小。

小的不多，但确实小了，因为你交易困难所以市场必然会给予折价。

就因为获利稍微少了那么一点点，北京的买房人宁可居住面积小一半，也不愿意去买共有产权房。

这些买房人想买的究竟是可以用来居住房子，还是一个炒作的筹码，足以就此证明。

上涨预期，是9成以上买房人的唯一理由，剩下的其实也有很大的资产增值考虑因素在里面。

如果不是这些年房价涨的太猛了，是不会有那么多中国人如此迫切想买一套自己的房子的。

2014年的时候，中国的商品房堆积如山，被迫要“去库存”。

而这5年，开发商开足马力拿地建房子，房子是越造越多了。

为啥不需要去库存了？因为房子都卖光了。

而卖光的唯一原因，就是因为房子涨价了。

涨价才能去库存，跌价只会导致库存越来越多。

所以我们看到了很多房子被尘封10年甚至20年，一直是毛坯状态无人居住。

因为只需要持有就可以无脑躺着赚钱，那自然会有人去这么做。

一个长期以来几乎只涨不跌，零持有成本，给自己带来巨大财富增值，让自己光宗耀祖的东西，才是真正的“刚需”。

真正能掏出几百万买房的，没几个是糊涂的，大家都是明白人，心里跟明镜似的。

为了解决北京市共有产权房的问题，2019年10月24日，广州推出了新政策，允许持有满10年的购房人，按市价购买政府的产权份额，转为可以自由流通的商品房。

和北京市的相比，广州市的共有产权房明显好卖的多。

但这没有意义。

这种做法和降低首付标准没有任何区别，无非就是加了一个10年限售。

某种意义上来说，这是在助推房价上涨，因为降低了首付。

3成首付和1.5成首付，区别是非常大的。

至于限售10年，意义倒不是很大，直接把毛坯空置10年20年的新闻我都见过。

只有房价上涨预期还在，这些空置的毛坯就不可能出售，和你是否限售没关系。

其实各地方政府是希望房价上涨的，不断上涨的房价对他们有巨大的好处。

如果只有好处，那大家也不介意房价上涨，毕竟在房价上涨的过程中所有人都很爽，哪怕无房人也只是吃醋，并没有什么损失，看起来是一个非常完美的游戏。

但房租却没有涨。

疯狂上涨的房价和缓慢上涨的房租之间的矛盾，将带来一个巨大的问题，就是价值回归。

世界上没有任何一个投资品，可以长期背离价值，自人类文明建立以来没有一次是例外。

也许你可以背离10年甚至20年，但不可能背离更久。

价格和价值背离的程度越大，崩盘的时间点来临的越快。

要么摁住房价，让房租慢慢涨上来。

要么就是让房价崩下去，崩到和房租持平的地步。

在全球所有的成熟房地产市场中，租金是一定要高于贷款利息的。

因为资产的购买者不是雷锋，他冒险贷款买这个房子不是为了做慈善的，而是为了通过租金来牟利。

你花10万买辆工程车，租给别人，用到报废总共可以获得10万的租金，如果中途出了意外导致不能出租那么你自行负担所有损失，那么你愿意买么？

脑子没毛病的人都不会愿意买的。

不过一旦掀起投机泡沫，比如说买入之后没几个月就有人愿意以11万元买入这辆“具备收藏价值”的稀缺工程车。

那么这辆车的价格就会被疯狂爆炒，最终涨到100万乃至于1000万也不是不可能，毕竟人类历史上一株毫无价值的郁金香，都能卖出一栋楼的价格。

但如果不允许这辆车或者说郁金香涨价，只允许依靠租金来收回本金。

那么一切的需求，会立刻消失。

因此，中央在这轮调控中提出的政策，是“坚决遏制房价上涨”。

不是什么遏制不合理的上涨，是坚决遏制房价上涨，一切上涨都不允许。

只有坚决遏制房价上涨，才能真正实现房住不炒。

也只有坚决遏制房价上涨，才能让商品房也出现北京共有产权房那样抢房人大量弃购的局面，让房子真正回归居住属性，而不只是一个炒作的筹码。

绝大多数地方政府都是很听话的，坚决执行中央指令。

但深圳的房价，很是不听话。

如今上海的房价，也有不听话的迹象了。

该管管了。