律师咨询房产纠纷的问题（房屋租赁律师在线咨询）

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第142期

为让孙子读名校，爷爷把学位房过户给儿子，然而老人想要回房子时，却闹上了法院。”近日一个新闻引发网友讨论。为了让家里孩子读名校，有人将房屋过户给亲戚当学区房，一些家庭甚至在过户和归还问题上产生了内部矛盾。那么在房屋过户时需要注意什么？如何公证或协议才具有法律保证？红网《百姓呼声》栏目联动律师——湖南沐森律师事务所律师李友铭作出了专业解答。

房屋过户需要注意什么？

（1）核实房屋产权情况及性质

包括但不限于核实出卖人是否与不动产权证上登记的权利人一致；该房屋是否存在共有权人，如存在共有权人，需各共有权人同意；是否存在权属纠纷；如该房屋属于小产权房，相应的房屋买卖合同无法备案，亦不能进行不动产登记。

（2）了解房屋的现状

包括但不限于确认该房屋上是否设立有抵押等他项权或者被查封；该房屋目前是否正出租与他人使用，根据“买卖不破租赁”的原则，即便该房屋的所有权发生了变动，亦不影响此前的租赁合同继续履行。

（3）注意户口问题的处理

购房时，不仅需要了解房屋所在地落户政策，还需确认在买受房屋时，出卖人的户口是否已迁出，避免在已交付全部购房款、办妥过户手续后，出现出卖人不配合迁出户口的情况。

如何公证或者协议才具有法律保证？

（1）申请办理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出；

（2）向公证机构提供双方当事人身份材料，以及《房屋买卖合同》或者《赠与协议》等材料；

（3）如一方当事人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，需监护人代理申请办理公证；

（4）公证事项真实、合法、不违反社会公德。

过户发生纠纷如何处理？

（1）和解

纠纷发生后，双方当事人可根据合同约定的违约责任条款等，结合双方的实际情况，自行进行协商；如能达成一致意见，再形成书面和解协议。该和解协议虽对双方均具有约束力，但如一方不履行该和解协议项下的义务，对方无法据此向人民法院申请强制执行。

（2）调解

如双方当事人自行协商不成，可向调解组织、人民法院等机构申请组织调解。

经调解组织开展调解后达成调解协议的，双方当事人可自调解协议生效之日起三十日内，共同向当事人住所地、标的物所在地、调解组织所在地等有管辖权的人民法院申请司法确认。

人民法院作出的民事调解书同民事判决书一样具有同等法律效力，如一方当事人不履行该民事调解书确认的义务，对方当事人可向人民法院申请执行。

（3）仲裁或者诉讼

如经过和解、调解，仍无法解决纠纷，可以向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。仲裁、诉讼只能择一适用。其中，选择仲裁方式的，需在合同中订有仲裁条款或者事后达成书面仲裁协议；一方当事人不履行仲裁机构的裁决，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行。