房产抵押权自什么时候生效（抵押合同生效条件）

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抵押期限又称抵押期间，是指抵押权人实现抵押权的有效期限，也就是说是抵押权的有效存续期限。《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”第五十二条规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭”。在现实生活中，有些人容易把抵押期限和抵押权期限混为一谈，其实二者之间存在着一定的区别：

一是两者担保责任的形式不同。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”

二是两者的期限不同。《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。”抵押权期限是随着主债权的存在而存在的，抵押权人在该期限内行使抵押权可产生优先就抵押物变现所得受偿的法律后果。。

三是两者所界定的有效期限不同。抵押期限是行政机关强行规定的期限，等同于主债务的履行期限，但是这个期限并不代表抵押权的消灭。

抵押作为一种担保形式，其抵押的期限应该是多久呢?在办理抵押时应注意哪些问题呢?

一、当事人不得约定抵押的期限，登记机关也不得要求限定抵押的期间。抵押权是从属于主债权而存在的，如果允许当事人自行约定抵押期限，就意味着抵押权的担保功能受到了当事人的制约，其担保的作用将被大大地降低，不利于保护债权，加大抵押的成本。因此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”

最高人民法院在滦平县新冶铁采选有限责任公司、平安银行股份有限公司天津分行金融借款合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【(2019)最高法民申1643号】中认为：“抵押权消灭的法定情形，主要包括主债权全部清偿、抵押权实现、抵押物消灭等。对于登记机关登记的抵押期限到期是否导致抵押权消灭问题，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十二条第一款规定：‘当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力’。据此，新冶铁公司关于平安银行天津分行对新冶铁公司的抵押权因登记的抵押期限到期而消灭的再审申请理由，缺乏法律依据，依法不能成立。”

二、主债权的诉讼时效与抵押权的诉讼时效不是一回事。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”当主债权的诉讼时效结束后，债权人仍可就抵押权在两年之内主张权利。因此，当主债权超过诉讼时效后，抵押权的期限也随之确定为主债权超过诉讼时效的两年内，超过这一期限抵押权也随之消失。

最高人民法院在广州新汇房产建设有限公司、广州成丰投资管理有限公司与韩国全球投资有限公司抵押合同纠纷申请再审民事裁定书【(2014)民申字第1310号】中认为：“债权人主张债权的行为与要求行使抵押权的行为是两个不同的行为，相互之间不能替代。全球公司所称的《债务催收暨债权转让公告》是针对主债权的，不会引起担保物权诉讼时效的中断。对于在1998年就已办理了抵押登记的成丰大厦3层，从没有债权人在主债权的诉讼时效期间内主张行使抵押权。二审判决根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十二条第二款，认定广州市中级人民法院(2008)穗中法审监民再字第83号民事判决为对本案债权的最终确认，全球公司应当在2008年8月28日至2010年8月27日的期间内对成丰大厦第三层行使抵押权，其在2011年起诉主张抵押权已经超出行使担保物权的期限并无不当。”