房屋土地征收补偿标准是多少（国家征收房屋补偿计算方法）

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随着城市建设步伐的加快，用地需求也快速增加，国有土地资源越来越稀少，征收集体土地用于城市开发建设的情况越来越多。征收集体土地和集体土地上的建筑物，就会涉及到对被征收对象的补偿问题。集体土地房屋征收补偿不国有土地房屋征收补偿更为复杂，今天笔者就给大家梳理一下上海宅基地房屋征收补偿各项标准。

一、选择产权调换方式安置

1、对住房面积的认定

住房面积凭宅基地使用权证、房地产权证、不动产权证、建房批准文件或者其他相关证明文件认定。如果在有证记载的面积之外还有无证记载的面积，如果是私自搭建，可能被认定为违章建筑，不予补偿。也有部分认定为非违章建筑，按规定给予一定补偿，但是与有证记载的面积补偿标准不同。

除了有证面积之外，还有一大块是可建未建面积。

什么是可建未建面积？

就是按照征地预公告作为时间节点，在此时间节点上，符合本市农村村民住房建设申请条件的村民家庭，因建设规划控制等原因未新建、扩建住房的，现住房建筑面积以征收土地预公告时符合农村村民建房申请条件的人数计算，低于现行农村村民住房可建面积标准的部分。比如，征地预公告时，该户现房屋面积是120平米，该户5口人（成年），按照相关规定可以申请每人45平米的建房面积，共225平米，现有住房面积与可申请建房面积相差105平米，这105平米就是可建未建面积，在认定面积时要加上这105平米，按225平米计算和补偿。

但是，家庭成员中在他处有经批准建造的农村住宅、已享受过福利分房或住房补贴和已享受过征收、拆迁补偿安置的，不能再计算可建未建面积，按除他们之外的剩余人数计算。独生子按两人算。这一点是最容易引起争议和纠纷的地方，认定标准差别很大。

2、对房屋面积的补偿

（1）有证面积的补偿：

有证建筑面积×（房屋建安重置结合成新单价+同区域新建商品房每平米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）

房屋建安重置结合成新单价是什么意思？就是重新建造这个房屋的单价再根据原来房屋新旧程度折旧打折。重置结合成新单价是由第三方评估机构评估的。

土地使用权基价和价格补贴是区政府根据地段确定后公布。

（2）可建未建面积的补偿

可建未建面积×（土地使用权基价+价格补贴+重置补贴）

重置补贴由所在区政府公布。

3、应安置产权调换房屋面积

征收户可安置面积=该户货币补偿金额÷征收区域安置基价

注：安置基价由评估机构评估。货币补偿金额不包括各种奖励费、补助费、补偿费，仅指房屋面积货币补偿金额。

可安置面积小于原有证面积的90%的，按90%算。

可安置面积大于原有证面积的，按原有证面积算。

原有证面积均包括可建未建补充的面积。

二、选择货币补偿安置方式

如果不选择产权调换的安置方式，而选择纯货币安置的，安置补偿计算方法与前述产权调换的方式不同。

货币安置=房屋货币补偿+一次性回购补贴

回购补贴=货币补偿÷（安置房均价-安置基价）

安置房均价指安置房所在区域的市场均价。

三、奖励费

1、签约奖：每户2万-4万

2、搬迁奖励费：有证建筑面积×每平米奖励金额（约200）

3、签约比例奖：签约比例达到95%-100%的，每户奖励20-35万元（具体各征收地块确定）

四、补助费

1、搬家补助费：有证建筑面积×每平米补助金额×搬家期限（1-2月）

2、临时安家补助费：有证建筑面积×每平米补助金额×过渡期（3-6个月）

3、装修过渡补助费：有证建筑面积×每平米补助金额×装修过渡期限（2-3月）

五、设施迁移费

电话移装费、家用水表移装费、热水器拆装费、空调拆装费、有线电视移装费、家用宽带移装费、家用电表移装费、太阳能热水器移装费等。上述费用根据市场价评估确定。